Il y a quelques années, vous avez acheté un logement neuf pour le louer par le biais d’un dispositif défiscalisant (Périssol, Besson, Robien…), et vous êtes arrivé à la fin de votre période d’engagement fiscal. Les économies d’impôts étant maintenant définitivement acquises, se pose la question du devenir de ce patrimoine immobilier. Bonne nouvelle : toutes les options sont possibles.

Le marché immobilier connaît une embellie, mais vous n’engrangerez pas forcément une plus-value à la revente. « Dix ans après sa construction, un logement est considéré comme ancien ; son prix subit forcément une décote », note Jean-François Buet, président de la Fnaim. Si vous avez investi dans une ville moyenne, vous risquez même une moins-value. Pour l’éviter, conservez le logement, surtout si vous n’avez jamais rencontré de difficultés pour le louer. Comme les prix sont actuellement orientés à la hausse, la probabilité de vendre plus cher dans quelques années est importante.

Si, a contrario, vous peinez à trouver des locataires, cédez le bien, même à perte. « Un logement qui n’est pas loué se dégrade et son propriétaire doit assumer l’intégralité des charges », prévient Jean Perrin, président de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI).

Avec certains dispositifs (Robien notamment), des résidences entières ont été dédiées à l’investissement locatif. A l’échéance de la période d’engagement, si beaucoup de propriétaires cherchent à vendre en même temps, l’afflux d’offres peut tirer les prix vers le bas. Dans ce scénario, mieux vaut décaler la vente. « Prolonger la durée de location permet de ne pas se trouver en concurrence avec d’autres propriétaires qui revendent des logements similaires au même moment », conseille Noël Brissault, directeur du réseau LCL Habitat.

Gardez...

La réserve héréditaire vise à protéger les enfants ou le conjoint lors d’une succession en leur réservant une partie du patrimoine transmis. Notons que cette répartition diffère en fonction du nombre d’enfants. Par exemple, lors de la transmission du patrimoine d’un père à ses trois enfants, ces derniers se voient-ils attribuer 75 % de la succession, le père disposant d’une totale liberté pour transmettre les 25 % restant.

Si le père décide de déroger à la part réservataire de ses enfants, les solutions à envisager seront différentes si cette volonté résulte d’un consensus familial ou d’une mésentente. Dans notre exemple, le père peut décider de transmettre plus de 25 % de son patrimoine en avantageant des neveux et nièces, voire un voisin, en utilisant l’assurance-vie. Les capitaux décès perçus par un bénéficiaire ne sont pas intégrés dans l’actif de la succession.

Il existe cependant deux limites à ce principe. Les enfants peuvent invoquer le concept de « prime manifestement exagérée ». Dans ce cas, c’est le juge qui tranche au regard de l’âge et de la situation patrimoniale et familiale du souscripteur. Seconde limite, l’administration fiscale peut estimer qu’il s’agit d’une donation indirecte. La marge de manœuvre est donc ténue. Plus sûrement, le pacte de renonciation à l’action en réduction permet, dans le cadre d’un consensus familial, de contourner la réserve. Depuis 2015, un règlement européen permet aussi de se soustraire à cette obligation en choisissant une loi civile étrangère qui ne connaît pas cette notion.

Chronique. Chères « allocs » pour tous ! Vestiges de l’esprit égalitaire des pères fondateurs de la Sécurité sociale, elles risquent de ne pas survivre au quinquennat d’Emmanuel Macron. Bis repetita. Il y a vingt ans, Lionel Jospin, à peine nommé à Matignon, avait décidé de soumettre les allocations familiales à des conditions de ressources. En clair, d’en priver les foyers aisés. Ce fut une jolie bronca, orchestrée par des associations et une droite défendant le principe de leur « universalité », reprise en chœur par les syndicats et une partie de la gauche invoquant le sacro-saint principe d’« égalité ».Quelques mois plus tard, le premier ministre avait dû faire machine arrière.

Le débat ressurgit aujourd’hui avec la proposition d’un député de La République en marche, Olivier Véran, qui suggère de retirer les allocations familiales aux foyers ayant un revenu mensuel supérieur à 6 000 euros. Le gouvernement affirme que le sujet n’est « pas à l’ordre du jour »… et en même temps « pas tabou ». La mort des « allocs » pour tous ne sera pas décrétée dans le prochain budget de la Sécurité sociale et une mission parlementaire sera chargée de remettre la politique familiale à plat. « On va se poser cette question, mais après un vrai bon débat », a prudemment annoncé le chef du gouvernement, Edouard Philippe, mercredi 11 octobre. Figure de droite ralliée à Macron, le ministre de l’économie, Bruno Le Maire, n’est « pas fermé à cette idée parce que quand on a un niveau de revenu élevé, on n’a pas forcément besoin des allocations familiales ».

Agiter l’idée n’est peut-être pas sans arrière-pensée, à la veille de l’examen au Parlement d’un projet de loi de finances 2018 favorable aux plus riches avec la suppression de l’impôt de solidarité sur la fortune mobilière et la création d’une « flat tax » de 30 % sur les revenus des capitaux. Le risque politique...