Alors que l’extension de l’urbanisation atteint ses limites, la mobilisation des friches sera-t-elle la solution pour « construire plus, mieux et moins cher », selon les objectifs du plan logement de septembre 2017 ? « Une friche, c’est un terrain sans usage depuis au moins un an », précise Gilles Bouvelot, directeur général de l’Etablissement public foncier de l’Ile-de-France (Epfif). Cet organisme achète des terrains et les conserve jusqu’à ce qu’il trouve des acquéreurs prêts à en transformer les usages : construction de logements favorisant la mixité sociale et générationnelle ; implantation d’entreprises. Sur les terrains actuellement portés par l’Epfif, d’une valeur globale de 1,4 milliard d’euros, seuls 30 % sont des friches ainsi définies, tandis que 30 % sont encore en activité mais avec un potentiel foncier sous-exploité, et 20 % abritent de l’habitat pavillonnaire. Moins de 20 % sont des terrains nus.
Résidus d’opérations de restructuration immobilière
Si le nombre de friches évolue sans cesse au gré des reprises et abandons d’activités, leur potentiel va diminuant : « Il y a dix ans, deux tiers des opérations d’aménagement se faisaient sur des friches, contre un tiers aujourd’hui », constate Gilles Bouvelot. Car les grandes friches industrielles, datant de la période de désindustrialisation, sont déjà transformées – comme le site de Renault à Boulogne-Billancourt (Hauts-de-Seine) – ou en voie de l’être. Entre 1982 et 2012, 4 300 hectares d’activités industrielles ont été recyclés vers d’autres occupations, selon l’Institut d’aménagement et d’urbanisme (IAU) d’Ile-de-France. Les 180 hectares de PSA à Aulnay-sous-Bois (Seine-Saint-Denis) constituent une des dernières grandes friches de l’industrie lourde de la petite couronne à être recyclée, la dernière parcelle de 107 hectares ayant été vendue à l’Epfif le 30 novembre, pour y construire 2 500 logements dans la partie sud, autour des gares des lignes 16 et 17 du Grand Paris Express.
Aujourd’hui, les friches détenues par l’Epfif concernent essentiellement des résidus d’opérations de restructuration immobilière. Qu’il s’agisse de bâtiments publics (les hôpitaux de Saint-Vincent-de-Paul, à Paris 14e, ou celui de Lagny-sur-Marne (Seine-et-Marne), des bureaux comme ceux de la Caisse nationale d’assurance-maladie, à Paris 18e, ou encore des lycées régionaux ou des friches universitaires comme l’Ecole centrale de Châtenay-Malabry (Hauts-de-Seine), l’Ecole normale supérieure de Cachan (Val-de-Marne), l’Ecole nationale supérieure des télécoms, à Paris 13e. Auxquelles il faut ajouter les friches ferroviaires détenues et aménagées par SNCF Immo, qui sera, dans les dix ans à venir, un des premiers aménageurs sur la petite couronne.
« D’ici dix à quinze ans, quand les grands propriétaires fonciers auront fait leurs arbitrages stratégiques, ce sont les petits centres commerciaux en déshérence et leur parking étendu qui apporteront le foncier en deuxième couronne, une fois que les lignes de transport en commun seront prolongées », pronostique Gilles Bouvelot.