La France occupe le premier rang mondial en matière d’offre de location pair à pair par habitant. Les deux grandes plates-formes Airbnb et Booking connectent hôtes et invités pour l’usage à court terme d’un espace non commercial. Le prix que l’invité consent à payer dépend des caractéristiques du logement : localisation, surface, quartier, équipement et services, conditions ou règles de location, et réputation. De nombreuses études académiques ont estimé l’influence de chacune sur le prix.
Cependant, notre récente étude parue dans la Revue d’économie régionale et urbaine, montre que nos consentements à payer pour chaque caractéristique dépendent de notre durée de séjour. Le temps s’invite dans l’équation. Sans doute, lors de la préparation de votre séjour, avez-vous dit ou entendu : « écoute, pour deux jours, on ne va pas faire les difficiles ! » ou bien « ah non, je passe pas une semaine là-dedans ! »
L’introduction du temps pose de nombreuses questions. Pour de courts séjours, la centralité et la proximité des lieux touristiques ne deviennent-elles pas essentielles lorsque, faute de temps, nous ne voulons pas le perdre dans les transports ? La surface, l’équipement d’un logement ou le voisinage sont-ils si importants pour seulement 2 ou 3 nuitées ? Et si la durée de séjour s’allonge, nos préférences restent-elles les mêmes ?
Des durées plus courtes à Reims et Amiens
Nous fournissons des réponses en étudiant l’influence de la durée de séjour sur les consentements à payer des locataires Airbnb de logements entiers pour chaque caractéristique des hébergements. L’analyse porte sur 47 756 locations (prélevées en automne) dans les 31 premières communes françaises pour lesquelles les durées moyennes de séjour diffèrent. La durée moyenne de séjour est en France de 3,8 jours avec des variations selon les villes d’environ +/- 30 %.
Reims et Amiens présentent les durées les plus courtes, Brest et Toulon les durées les plus longues, sans doute en raison des temps de trajet nécessaires pour rejoindre les unes ou les autres depuis Paris.
Tout d’abord, si notre consentement à payer s’accroît avec la proximité du centre-ville ou du principal lieu touristique, l’allongement de la durée de séjour en réduit l’influence. Il semble donc que plus le séjour est court moins nous voulons perdre de temps dans les transports. Mais l’allongement du séjour rend la centralité et les nuisances de sa densité, moins attractives.
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Conformément à ce premier résultat, les quartiers centraux et touristiques ont des effets positifs sur les consentements à payer qui se réduisent avec la durée de séjour. Inversement, les quartiers résidentiels aisés (péri-centraux) ont certes un effet négatif sur les prix mais qui se réduit avec le temps. La recherche du calme finit par l’emporter.
Le plus d’une piscine
De façon surprenante, le consentement à payer pour des quartiers populaires, souvent à proximité du centre et partiellement gentrifiés, est élevé. Cependant, il s’atténue avec une durée qui finit par en révéler les inconvénients. La figure suivante affiche l’effet maximum (euros) sur le prix de location d’un type (pur) de quartier ainsi que l’effet de chaque journée supplémentaire sur la valeur du quartier.
Le consentement à payer pour la surface du logement est également dépendant du temps. Si le prix s’accroît naturellement avec la capacité d’accueil, notre consentement à payer pour une plus grande surface par occupant croît avec le temps. Plus la durée de séjour augmente moins la promiscuité paraît acceptable.
Enfin, même le consentement à payer pour les équipements et services varie avec la durée de séjour. La figure ci-dessous montre les caractéristiques pour lesquelles la durée de séjour accroît significativement le consentement à payer des locataires.
Qu’il s’agisse d’agrément (jardins, piscines, cheminées) ou de fonctionnalité (air conditionné, machines à laver, parkings, cuisine, ou espace de travail), ces équipements prennent d’autant plus de valeur que le temps de résidence s’allonge. C’est aussi le cas de l’autorisation d’héberger des animaux, parce qu’ils finissent par nous manquer ou ne peuvent se passer de nous.
Ces résultats donnent un regard différent sur nos préférences à l’égard des offres Airbnb. Ils permettent aussi aux hôtes d’optimiser leur(s) offre(s) de caractéristiques en fonction de la durée moyenne de séjour de leur ville d’appartenance. À l’inverse, ils peuvent aussi limiter leurs durées de séjour autorisées pour qu’elles correspondent à leur offre actuelle de caractéristiques.
Benoît Faye, Full Professor Inseec Business School, Chercheur associé LAREFI Université de Bordeaux Economiste des marchés du vin, de l'art contemporain et Economiste urbain, INSEEC Grande École
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