Achat d’un logement à l’étranger : les pièges à éviter

Dans de nombreux pays, fisc, notaires, ingénieurs, banques et agents immobiliers ne jouent pas exactement le même rôle qu’en France.

Propriétaire en France, vous aimeriez le devenir à l’étranger. En visant un pays proche culturellement de la France comme l’Espagne, le Portugal, l’Italie, voire la Grèce, vous pensez limiter les risques. Détrompez-vous, les pièges sont nombreux et acheter hors de l’Hexagone est tout sauf une sinécure, surtout si vous ne parlez pas la langue du pays concerné.

Un achat immobilier, quel qu’il soit, devrait toujours inciter l’acquéreur à l’introspection. Dans un laps de temps généralement réduit, il est amené à se poser des questions de nature très différente. Quelle est ma capacité d’endettement ? Quelles sont mes priorités ? Ai-je vraiment envie de vivre à distance de ma famille et de mes amis ? Viendront-ils me voir ? Quelle sera ma situation dans vingt ans ? Mes envies seront-elles les mêmes ? Quel mode de vie pour ma famille ? Et qui héritera du bien que j’achète ? 

A ces questions souvent très personnelles s’en ajoutent d’autres, plus globales, liées à l’imprévisibilité du monde moderne. Par exemple, pensez aux distances. Pour certains, l’avion est devenu un moyen de transport presque aussi pratique que le métro, mais qu’en sera-t-il demain ? La lutte contre le réchauffement climatique ne va-t-elle pas entraîner une restriction du transport aérien ? Personne ne peut en être sûr. Vu sous cet angle, acheter une maison dans un pays à plus de dix heures d’avion (Brésil, Thaïlande…) représente une vraie prise de risque.

Airbnb, le bon plan ?

Et ceux qui misent sur Airbnb et consort pour équilibrer le financement d’un projet feraient bien de prévoir un plan B. Après Berlin et Barcelone, de nombreuses villes cherchent à lutter contre la prolifération des meublés touristiques et envisagent de restreindre fortement, voire d’interdire, la location de courte durée. En Thaïlande, un Français a même été expulsé du pays après avoir loué son logement à la nuitée, privilège réservé aux seuls hôtels au pays du Sourire.

Méconnaître les us et coutumes du pays dans lequel on s’installe peut être lourd de conséquences. Par prudence, mieux vaut choisir un pays dans lequel vous vous êtes rendu régulièrement, et pas uniquement un été pour les vacances. Pour toutes ces raisons, il faut revenir aux règles de base d’un achat immobilier. A commencer par l’emplacement, la desserte en transports et la qualité du bien lui-même. Même s’il s’agit d’une maison que vous achetez en prévision de votre retraite et que vous n’avez pas l’intention de la revendre. Cela vous évitera de vous retrouver coincé loin de vos bases avec un bien invendable, le pire des scénarios.

S’informer sur la fiscalité

Ne sous-estimez pas le poids de la fiscalité. Beaucoup de retraités français ont été interpellés par le « cadeau » fiscal du gouvernement portugais, qui leur permet de s’installer au soleil sans payer d’impôt sur leurs pensions pendant dix ans. Mais la plupart des pays qui intéressent les Français sont loin d’être des paradis fiscaux. La crise des dettes souveraines de 2010 est passée par là et les pays du sud de l’Union européenne doivent assainir leurs finances. En Grèce, par exemple, les loyers sont taxés à 15 % jusqu’à 12 000 euros, et à 45 % au-delà de 35 000 euros. Et la tranche supérieure (45 %) de l’impôt sur les revenus est atteinte dès 40 000 euros. La taxe foncière pour un bien de 2 millions d’euros atteint, elle, 1,15 % par an !

En Espagne, le total des impôts, charges et frais liés à une acquisition immobilière, représente de 8 % à 13 % du prix de vente, selon les régions. Le pays compte quelque dix-sept régimes fiscaux différents et chaque communauté autonome gère ses impôts immobiliers. La principale taxe est l’impôt sur le transfert de propriété (jusqu’à 11 % du prix de vente aux Baléares).

Il existe aussi une taxe sur la documentation juridique, des frais d’évaluation du bien, des frais d’inscription au registre de la propriété, sans oublier les honoraires du notaire, d’avocat et d’agence. Pour un étranger, difficile de s’y retrouver, même en maîtrisant la langue… Concernant la revente, la plupart des conventions fiscales internationales prévoient que l’impôt sur la plus-value doit être acquitté dans le pays du logement. Le taux varie selon les pays : 0 % en Grèce (mais 15 % à partir de 2020), 19 % en Espagne, 20 % en Italie, etc.

Un intermédiaire pour défendre vos droits

Face à une telle complexité, il est souvent indispensable de faire appel à un expert qui connaît le marché local. En France, la supervision du notaire limite les risques, mais dans beaucoup de pays, par exemple aux Etats-Unis ou en Grèce, il se contente de rédiger l’acte de vente. Pour effectuer les vérifications nécessaires et défendre vos droits, vous aurez donc besoin d’un intermédiaire. Il s’agit le plus souvent d’un avocat, mais les conseillers immobiliers jouent aussi ce rôle dans certains pays et coûtent moins cher.

Parmi les pièges fréquents, en Espagne, des dettes peuvent être attachées au logement acheté. En Grèce, le danger vient plutôt de la validité des titres de propriété, sachant qu’il n’existe pas encore de cadastre dans ce pays. C’est pourquoi il est recommandé de faire aussi appel à un ingénieur civil, voire à un topographe si nécessaire.

Cadastre : la prudence s’impose

Dans la plupart des pays (Italie, Espagne, Portugal…), le cadastre est aussi fiable qu’en France. En Grèce, ce n’est le cas que dans la région d’Athènes. Beaucoup de logements ont été construits sans respecter le permis de construire. Même si une loi de régularisation a été adoptée en 2011, la prudence s’impose. Pour tout logement construit avant cette date,le vendeur doit fournir un certificat de conformité précisant le périmètre de la propriété.

Au Maroc, c’est la cohabitation de deux régimes fonciers, coutumier et officiel, qui pose problème. Même s’ils ne représentent qu’un quart des habitations du pays et s’ils valent deux fois plus cher, il ne faut s’intéresser qu’aux logements enregistrés à la Conservation foncière. Acheter un logement non immatriculé (de droit coutumier) vous exposerait au risque de voir un héritier se manifester après la vente.

Constituez un apport suffisant

Pour acheter à l’étranger, il faut d’abord avoir mis de l’argent de côté. S’il est actuellement possible d’acheter sans apport en France, c’est très rare à l’étranger. En effet, les banques françaises sont réticentes à financer des acquisitions en dehors de nos frontières. Si vous voulez emprunter en France, vous devrez soit domicilier des revenus suffisants auprès de la banque, soit apporter un logement français en garantie (si possible entièrement remboursé).

Et sachez que la banque ne vous prêtera que 70 % ou 80 % du prix d’acquisition, au mieux. Vous pouvez tenter votre chance auprès des banques du pays visé, mais celles-ci vous demanderont soit de domicilier vos revenus chez elles, soit d’apporter un bien de leur pays en garantie. En Espagne, un investisseur non résident doit ainsi disposer d’un apport d’au moins 45 % du prix de vente pour espérer obtenir un financement.

Espagne, Etats-Unis, Portugal, Italie, Grèce et Thailande, retrouvez pendant jusqu’au 23 aout l’analyse des marchés immobiliers de ces différents pays.

Source : Achat d’un logement à l’étranger : les pièges à éviter