En Espagne, la fièvre immobilière fait craindre une nouvelle bulle

Un peu plus de dix ans après l’explosion de la bulle immobilière espagnole, les prix de la pierre flambent de nouveau dans les grandes villes, telles Madrid, Barcelone, Séville…

A Pozuelo, banlieue chic de Madrid, de jeunes et fringants commerciaux passent d’un pavillon à l’autre pour dénicher les bonnes affaires. « Ils ont déjà sonné à ma porte trois fois pour me demander si je voulais vendre ou si je connaissais des voisins dans ce cas », raconte Julio Lopez, septuagénaire espagnol exaspéré.

Non loin, à Majadahonda, des forêts de grues ont repris la construction de lotissements paralysée pendant la crise. « Nous manquons d’ouvriers du bâtiment qualifiés », assure José Luis Gutierrez, chef de chantier débordé. Dans les quartiers périphériques de la capitale, les lampadaires sont recouverts d’affichettes, avec, en grosses lettres, le mot « Compro » (« j’achète »). Quoi ? « Maison », « logement » ou « tout type de biens ». En 2013, ces mêmes réverbères étaient parsemés de petits bouts de papier « Vendo » (« je vends »), scotchés là au plus fort de la crise.

Depuis, la fièvre a regagné le secteur de l’immobilier, et les prix flambent. En 2018, près de 580 000 transactions ont été signées, un record depuis 2007. Dans la capitale espagnole, les prix ont augmenté de plus de 30 % en deux ans, selon la société immobilière Tinsa. Ils s’élèvent à 3 000 euros le mètre carré en moyenne. Mais peuvent atteindre des niveaux supérieurs à 15 000 euros dans les quartiers chics comme le Prado. A Barcelone, ils ont bondi de 14,8 % en 2017, et de 8 % en 2018, à 3 400 euros le mètre carré. Cette brusque hausse s’étend à présent à Valence, Séville, Malaga, Alicante ou Palma de Majorque.

Rattrapage du marché

En Espagne, la plupart des analystes veulent y voir un rattrapage du marché. « Les prix avaient énormément chuté pendant la crise, de plus de 40 % en moyenne, et même de 60 % dans certaines zones. Cette remontée est logique : les fondamentaux économiques sont solides, l’économie croît de plus de 2 %, et le marché de l’emploi est dynamique, rappelle Pedro Soria, porte-parole chez Tinsa, qui anticipe une nouvelle hausse de 5 % en 2019. Mais le durcissement des conditions bancaires pour obtenir un crédit va limiter l’échauffement des prix. »

Dans la capitale, les prix ont augmenté de plus de 30 % en deux ans, à 3 000 euros le mètre carré en moyenne

Pour Pere Viñolas, le directeur de l’une des principales sociétés immobilières espagnoles, Colonial, « les prix ne sont pas déconnectés du niveau des revenus ». « A Madrid, la croissance est raisonnable. De grands acteurs internationaux qui, jusque-là, investissaient en dette publique se tournent vers le béton. L’épargne mondiale se concentre dans l’immobilier. Le risque principal serait plutôt lié aux taux d’intérêt : s’ils remontent et que la valeur des biens baisse, il pourrait y avoir un problème, mais il serait mondial, pas seulement espagnol. »

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