Il est plus compliqué d’ouvrir un compte et d’emprunter pour financer un achat immobilier à l’étranger qu’en France. Mais des solutions existent.

Vous avez craqué pour une maison au cœur de l’Algarve, un trullo dans les Pouilles ou un appartement à Barcelone. Reste à passer du rêve à la réalité. Car financer un achat à l’étranger est plus complexe qu’emprunter pour acquérir une résidence secondaire sur les côtes françaises. « Toutes les banques ne le proposent pas », précise Maël Bernier, porte-parole du courtier en crédit Meilleurtaux.com.

Les filiales françaises de banques étrangères comme la BCP portugaise sont particulièrement actives, tout comme BNP Paribas, BRED, Caisse d’épargne, Banque populaire et HSBC. Bien entendu, tout dépend de la stabilité du pays concerné. « Il n’y a pas de pays interdits, mais l’opération est plus simple dans la zone euro qu’au Maghreb ou en Israël, zones dans lesquelles les acheteurs ont plutôt tendance à acheter sans emprunter, en puisant dans leur épargne », ajoute Maël Bernier.

Première étape, direction votre banque et un courtier en crédit pour faire le point. « Nous conseillons à nos clients de prendre un avocat spécialisé en droit local pour les accompagner dans les démarches juridiques. Il fera aussi traduire les documents, ce qui nous permettra d’étudier correctement le dossier de financement », indique Philippe Moro, directeur des crédits patrimoniaux de HSBC. Ce conseil juridique vous permettra aussi de vous familiariser avec les subtilités locales du droit immobilier.

Emprunter par un réseau français

Côté crédit, vous pouvez emprunter par un réseau français ou par une banque locale. En France, les banques n’acceptent pas de prendre le bien immobilier que vous achetez comme garantie. Elles exigent une garantie sur place. La solution la plus fréquente est le prêt hypothécaire : la banque prend une hypothèque sur un bien immobilier dont vous êtes propriétaire en France. Il peut s’agir de votre résidence principale, d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif. Pour limiter le risque, la banque vous prêtera entre 60 % et 80 % de la valeur de ce bien, nette des éventuels crédits restant à rembourser.

Autre possibilité, vous pouvez nantir des placements financiers à hauteur du crédit demandé. Cette fois, donc, inutile d’être propriétaire en France. Idéal pour ceux qui se sont constitué un beau capital, généralement sur un contrat d’assurance-vie, mais qui ne souhaitent pas le vendre pour acheter le bien de leurs rêves à l’étranger. « Cela permet de laisser fructifier son épargne tout en conservant l’antériorité fiscale de son contrat », détaille Philippe Moro, chez HSBC.

Cette fois, la banque prête 100 % de la somme obtenue en garantie s’il s’agit du fonds en euros de l’assurance-vie, et moins s’il s’agit d’épargne risquée, comme des actions. « Le taux proposé par la banque est identique à celui d’un financement pour un bien situé en France. C’est logique, puisque l’opération n’est pas plus risquée pour la banque grâce à l’hypothèque ou au nantissement », ajoute Maël Bernier, chez Meilleurtaux.com.

Emprunter localement

Enfin, il est aussi possible d’obtenir un prêt auprès d’une banque locale. Cette solution s’adresse à ceux qui ne peuvent pas fournir de garantie en France. Ce type de prêt est généralement plus onéreux car les pays de destination du client pratiquent, dans la grande majorité des cas, des taux de crédit supérieurs. « Comptez entre 2,5 et 3 % pour emprunter auprès d’une banque portugaise, et autour de 3,5 % au Maroc contre moins de 2 % pour le même dossier en France », précise Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier Cafpi, qui a ouvert des agences au Portugal et au Maroc.

A noter, les banques locales prêtent dans la devise du pays. A l’inverse, les banques en France octroient un prêt en euros, dont le montant est ensuite converti en devises locales pour financer l’opération le jour J. Lorsqu’on emprunte auprès d’une banque locale, il faut disposer d’un apport de 30 %, plus les frais liés à l’opération. « Notre service international peut négocier, depuis la France, un crédit à l’étranger auprès de banques locales au Canada, en Espagne, au Portugal et bientôt en Italie », explique Philippe Taboret.

Reste, une fois l’étape de l’achat immobilier finalisée, à organiser votre vie sur place du point de vue financier. Les problématiques fiscales ou celles liées à l’assurance-santé doivent être analysées bien en amont de votre projet. Le premier réflexe consiste à se renseigner auprès de votre banque, mais également auprès de l’Union des Français de l’étranger (UFE).

Les banques en ligne plus compétitives

Quant à la gestion de votre argent au quotidien, plusieurs options sont possibles. « Il n’est pas forcément indispensable d’ouvrir un compte dans une banque locale lorsqu’on s’installe dans un pays de la zone euro car les tarifs des opérations par carte bancaire sont identiques à ceux pratiqués en France », remarque Laurent Monet, responsable marketing de la banque de détail de BNP Paribas, notamment présente au Maroc avec la banque BMCI, en Italie avec la BNL et aux Etats-Unis avec la Bank of the West. Utiliser votre carte pour régler un achat ne vous coûte donc pas plus cher à Santorin, ou Minorque, qu’à Marseille.

En revanche, si vous prenez votre retraite en dehors de la zone euro, il est plus simple d’ouvrir un compte sur place. « Les frais seront limités puisque le client utilise une carte bancaire rattachée à un compte local dans la devise du pays. Précisons par ailleurs que les cartes sont gratuites dans la plupart des autres pays », ajoute Julien Delorme, chez HSBC. Cet établissement a des agences dans quarante pays.

Cependant, les clients des banques en ligne comme Boursorama et Fortuneo sont mieux lotis que ceux des réseaux. En effet, ces établissements affichent des tarifs plus compétitifs sur les opérations par carte en devise à l’étranger. De leur côté, les néobanques N26 et Revolut pratiquent même la gratuité pour les paiements par carte en devises. Un vrai plus pour les Français résidant en dehors de la zone euro.

A noter, chez HSBC, « le client peut consulter sur son appli à la fois son compte en France et ses comptes à l’étranger. De plus, les virements internationaux de compte à compte sont gratuits, instantanés et en trois clics », annonce Julien Delorme. Car, si ouvrir un compte local permet de limiter les frais liés à vos dépenses quotidiennes sur place, le transfert d’argent à l’international coûte cher. Ainsi, il faut compter plusieurs dizaines d’euros par virement en devises en dehors de la zone SEPA (l’espace unique des paiements en euros), d’après Meilleurebanque.com. « Notre service monde expat, gratuit, permet de bénéficier de 50 % de remise sur les virements effectués à l’international », précise Laurent Monet, de BNP Paribas.