Résidences seniors ou étudiantes : quel est le meilleur placement ?

L’immobilier de services géré procure de nombreux avantages, notamment sur le plan fiscal, à condition de choisir le bon créneau.

Sur le ring, ils sont plusieurs à se disputer le cœur des investisseurs. Les résidences services comprennent les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad), les résidences tourisme et les deux chouchous du moment : les résidences étudiantes et les résidences seniors. L’objectif est souvent le même : profiter de la défiscalisation.

Trois stratégies sont possibles. La première, s’appuyer sur le Censi-Bouvard. Ce dispositif, prolongé jusqu’au 31 décembre 2021, offre à l’investisseur une déduction fiscale à hauteur de 11 % du coût de son acquisition dans la limite de 300 000 euros, à répartir sur neuf ans. L’acheteur récupère dans le même temps la TVA à 20 % sur le prix du logement (à condition de conserver le bien au moins vingt ans) et bénéficie de la déduction sur ses revenus locatifs de l’ensemble des charges.

La seconde vise à profiter des avantages du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Là, tout comme avec le Censi-Bouvard, l’investisseur profite de la récupération de la TVA, de la déduction des loyers de l’ensemble de charges et il amortit la valeur du bien immobilier sur vingt-cinq à trente ans, hors foncier (qui représente entre 15 % et 20 % du prix du bien).

Enfin, certains se tournent vers certains programmes éligibles au dispositif Pinel. Là, les investisseurs bénéficient d’une baisse d’impôt équivalente à 12 %, 18 % ou 21 % sur le montant de leur achat dans la limite de 300 000 euros, à condition de louer le bien six, neuf ou douze ans à un loyer plafonné.

« Les opportunités de ce type restent assez rares, indique Karl Toussaint du Wast, cofondateur de Netinvestissement.fr. Pour faire un Pinel, le bien doit être loué nu en tant que résidence principale du locataire ; or, les résidences services sont généralement calibrées pour de la location meublée. »

La résidence étudiante, jeune et dynamique

Pour la plupart des experts, le placement le plus sûr est la résidence étudiante. « Le marché est fluide et les biens sont faciles à vendre si l’exploitant de la résidence vient à se retirer. En vous positionnant dans une grande ville étudiante, vous louerez sans problème à un autre étudiant », explique M. Toussaint du Wast.

La demande est d’autant plus forte pour ces logements que le manque de lits pour les étudiants est criant en France. Selon les projections de BNP Paribas Real Estate, le nombre de jeunes scolarisés dans le supérieur dépassera les 2,7 millions d’ici à 2020.

Avant d’investir, il est recommandé d’enquêter sur les références de l’exploitant, en vérifiant non seulement son ancienneté sur le marché, mais aussi la qualité de son parc. A vérifier également, le taux d’occupation de l’immeuble dans lequel le particulier compte investir. S’il est inférieur à 85 %, mieux vaut ne pas acheter.

« Un bon exploitant prévoit également ce qu’il adviendra du logement durant les périodes de vacances scolaires. Pour éviter de perdre des loyers, le logement peut être loué à des touristes », insiste Laurent Jourda, directeur du développement commercial pour le groupe Réside Etudes.

Attention toutefois à ne pas acheter trop cher. Le ticket d’entrée en résidence étudiante est de 50 000 euros pour un studio, mais, dans certaines grandes villes, comme Lyon, il n’est pas rare de trouver des programmes hors de prix à 6 000 euros/m². Les rendements sont alors inférieurs à 3 %. Sortir des métropoles peut être judicieux. A Brest, par exemple, où les prix sont plus doux (3 200 euros/m² pour ce type d’habitat), les rendements sont meilleurs (4,3 %).

La résidence seniors en quête de maturité

Plus récent, le marché de la résidence seniors n’en est pas moins attractif, à condition de savoir où investir. « Je conseillerai plutôt l’Aquitaine ou le bassin d’Arcachon. En région Provence-Alpes-Côte d’Azur, les prix sont trop élevés », conseille M. Toussaint du Wast. Pour Benjamin Misery, directeur général des Senioriales, le marché est également «saturé à Montpellier, ville historique de la résidence seniors».

Le secteur, pourtant, a de l’avenir. Selon les projections de l’Insee, 29,4 % de la population française aura plus de 60 ans en 2035. C’est pourquoi les promoteurs investissent massivement : Eiffage lancera dans quelques mois sa filiale consacrée aux résidences seniors.

Les perspectives de rendements avoisinent les 4 % brut pour des prix qui oscillent en moyenne aux alentours de 3 000 euros/m² dans les grandes villes. « Mieux vaut privilégier les résidences seniors proches des commerces et transports un commun, avec un parking, au cœur d’une ville d’au moins 100 000 habitants. Pour assurer la revente, il faut s’assurer de la réalité de la demande, comme pour tout investissement immobilier », recommande M. Misery.

Sécuriser le bail commercial pour l’avenir

Reste à l’investisseur à sécuriser son acquisition en s’attardant sur le bail commercial. Le document recense les informations essentielles comme le montant du loyer, sa revalorisation dans le temps, le taux de rendements, le niveau des charges… « Il existe encore des exploitants qui ne fournissent qu’un spécimen au moment de la réservation et ne montre le vrai bail commercial que chez le notaire. Fuyez-les ! », alerte Laurent Jourda.

Les négociations autour du bail commercial seront capitales au moment de la revente du bien. « Sur le marché secondaire, ce que veulent les acheteurs c’est uniquement du rendement, d’où l’importance de l’emplacement et de la solidité de l’exploitant et d’un contrat bien négocié », constate Alexandre Teitgen, directeur de LB2S, spécialisé dans la revente de résidences services. Il n’est alors pas interdit de rêver, pour le vendeur, d’une plus-value proche des 10 %.

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