Prêt immobilier : négociez des avantages si vous domiciliez vos revenus à la banque

L’obtention d’un crédit immobilier est souvent conditionnée au versement des salaires dans l’établissement bancaire qui accorde le prêt. Mais l’emprunteur doit bénéficier de contreparties.

Lors de la souscription d’un emprunt immobilier, la banque demande généralement que les revenus de l’emprunteur soient domiciliés, c’est-à-dire versés chaque mois, sur un compte ouvert dans l’établissement qui accorde le crédit. Si l’emprunteur refuse de le faire, il risque de se voir refuser le prêt.

Pendant longtemps, cette demande était considérée comme abusive mais, depuis le 1^er janvier 2018, l’article L 313-25 du code de la consommation autorise les banques à exiger la domiciliation, mais a fixé des règles : l’emprunteur domicilie ses revenus pendant 10 ans au maximum et la banque doit consentir un avantage individualisé. « Le problème est que l’emprunteur peine à savoir s’il bénéficie réellement d’un avantage, car les taux pratiqués par les banques ne sont pas publics et parfois difficiles à comparer d’un établissement à l’autre en raison de frais bancaires différents. Sans compter que cette réglementation impose une décennie de captivité aux emprunteurs », regrette Alain Bazot, président de l’UFC-Que choisir.

Problèmes de remboursement

La Fédération bancaire française (FBF), estime, quant à elle, que la domiciliation est un élément positif dans la relation entre la banque et son client, car elle permet d’assurer un meilleur suivi et une anticipation d’éventuels problèmes de remboursement. Placer son salaire dans l’établissement où le crédit a été souscrit comporte aussi un côté pratique pour l’emprunteur avec des prélèvements qui se font automatiquement depuis le compte pour rembourser le crédit.

Afin de faire le point sur la situation, le gouvernement a demandé à la présidente du Comité consultatif du secteur financier (CCSF) d’établir un rapport qui vient d’être publié. « Notre étude montre que l’obligation de domiciliation n’est pas généralisée. Sur six grandes banques interrogées, deux l’ont prévue comme clause dans l’offre de prêt, mais les autres attendent de voir si ces dispositions ne seront pas annulées en justice », explique Corinne Dromer, présidente du CCSF. L’Association française des usagers de banque (Afub) a, en effet, entamé une procédure devant le Conseil d’Etat estimant que la clause de domiciliation contrevient à la facilitation de la mobilité bancaire prévue par les directives européennes.

Négocier un taux plus bas

En attendant, si vous négociez un crédit immobilier et que la banque demande la domiciliation de vos revenus, vous ne pourrez pas vous y opposer, mais n’oubliez pas de négocier l’avantage qui va avec. « S’il s’agit d’un taux d’intérêt réduit, il faut que la réduction soit de 0,20 % au moins », estime Estelle Laurent, porte-parole du courtier Crédixia. D’autres avantages peuvent être consentis, comme une réduction sur les frais de gestion du compte ou une absence de pénalité en cas de remboursement anticipé du crédit. Quelle que soit la nature de l’avantage, ce dernier doit être indiqué noir sur blanc dans l’offre de prêt que vous signerez.

Et que se passe-t-il si, en cours de prêt, le client souhaite faire domicilier ses revenus dans une autre banque ou bien s’il rembourse son prêt par anticipation. « En théorie, la banque pourrait annuler l’avantage consenti voire même en demander le remboursement. Mais, pour l’instant, cela ne s’est pas produit. Espérons que cela n’arrivera pas », dit Alain Bazot. 

Le rapport du CCSF propose que la domiciliation obligatoire soit réduite à 5 ans. En effet, si la durée initiale des prêts immobiliers est en moyenne de 18,6 ans, leur durée effective n’est que de 7,1 années. Une période de 5 ans serait donc plus proche de la réalité et moins pénalisante pour les emprunteurs. En attendant, la solution pour éviter de se voir imposer une domiciliation est de faire jouer la concurrence en contactant les banques soi-même ou en se faisant aider par un courtier en crédit.

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